Eigentum verpflichtet. Im Falle von Immobilien verpflichtet dieses dazu sich dem Willen seiner Opponenten zu beugen oder zu riskieren, dass durch Veröffentlichung im Amtsblatt jeder Bewohner der Region davon Kenntnis erlangen könnte, dass man in Schwierigkeiten steckt.
Investments in die Assetklasse Immobilie haben zwei Seiten, die kalkulatorische als Investor, und die persönliche als Bewohner seines Eigenheimes. Der Fakt, dass die Immobilie an einem festen Standort steht, öffnet Tür und Tor für diverse Gläubiger maximalen Druck auf den Eigentümer ausüben zu können.
Wir alle dürften ein Alter erreicht haben in dem ein Umzug nicht mehr wünschenswert ist. Man ist fest verwurzelt in Region und Nachbarschaft und geht seinen Geschäften nach. Viele von uns – nicht zuletzt seit Corona – im Home Office.
Für Viele in der komfortablen Situation stetiger Gewinne aus dem Unternehmertum, stetigen Erfolgen bei den angepackten Projekten und stetigem Wachstum der finanziellen Möglichkeiten, ist es kaum vorstellbar, dass unabhängig von den beruflichen Risiken das Risiko besteht seine Immobilie(n) zu verlieren.
Die Erfahrung zeigt: früher oder später wird man mit dem Risiko konfrontiert – sei es beruflich oder privat. Bei uns Unternehmern liegt die größte, berufliche Gefahr weniger in dem Risiko aus dem Geschäft, sondern maßgeblich in dem Handeln des Finanzamts. Jeder, der in unserem Land der Mittelschicht entwachsen ist, weiß wovon wir sprechen. Selbst wenn man seine eigene Steuerabteilung aufgebaut hat, bleiben die Probleme mit dem Finanzamt nicht unbemerkt: §69 der Abgabenordnung sorgt dafür, dass man auch unabhängig vom Steuerberater Post vom Finanzamt erhält, wenn man dort der Auffassung ist nicht genügend zur Aufklärung eines Sachverhalts beigetragen zu haben.
Mit einem Blatt Papier, der passenden Bezeichnung und ohne richterliche Überprüfung hat das deutsche Finanzamt einen vollstreckbaren Titel in der Hand. Es genügt ein Anruf beim Amtsgericht mit einer mündlichen Erklärung, dass man die Immobilie versteigern lassen will und schon beginnt die Maschinerie.
Der kundige Leser wird die berechtigte Frage stellen, weshalb seit gut einem Jahrzehnt die Anzahl an Versteigerungen immer niedriger wird, wenn doch das schwarze Bild, dass wir hier malen, tagtägliche Realität sei. Nun, es wird wohl kaum jemand wegen Kleinigkeiten das Verfahren bis zum Tag der Zwangsversteigerung ankommen lassen. Man zahlt zähneknirschend, samt evtl. Säumnis- oder Verspätungszuschlägen, Zwangsgeldern oder Verzugszinsen und schiebt die Mitschuld an die Steuerabteilung ab.
Und doch bemerkt man: der Staat kann zügig die Daumenschrauben so anziehen, dass man dann doch das Handeln, Unterlassen oder Bezahlen vornimmt, wie es der Staat wünscht.
In der Regel agiert der Staat im Rahmen einer Zwangsversteigerung von der schlechtesten aller Positionen heraus und doch hindert es ihn nicht daran das Druckmittel zu nutzen, um sein Ziel zu erreichen. Im für uns schlechtesten Falle verlieren wir eine immobile und es ist immer noch eine Forderung des Finanzamts anhängig. Das Problem ist also noch dasselbe nur mit dem Unterschied, dass eine Immobilie im Portfolio fehlt.
Im besonders unglücklichen Fall wählt das Finanzamt eine vermietete Immobilie aus, die nicht unter den Genuss der 10-Jahres-Steuerfreiheit kommt und die Forderung des Finanzamts ist durch den steuerbaren Veräußerungsgewinn noch weiter angewachsen.
Wurde diese Immobilie durch eine Bankfinanzierung getragen, ergeben sich zusätzlich negative Folgen. Nebst eher seltenen Kreditkündigungen geht es um die Vorfälligkeitsentschädigung, die man als Kreditschuldner leisten muss, wenn das Beleihungsobjekt vor dem Ende der Zinsbindungsfrist veräußert wird. Einen Pfandaustausch machen unserer Erfahrung nach nur wenige Banken mit einem ausgesuchtem Kreis an Kundschaft.
Die soeben geschilderte Problematik betrifft generell jedes berufliche Risiko, doch das Finanzamt hat den kürzesten Weg von allen und kann – wie wir eben geschildert haben – einen wahren Tsunami an weiteren negativen Folgen mit sich bringen.
Alle anderen Gläubiger, mit denen man es im Berufsleben zu tun hat, müssen erst den langen Weg über ein Gerichtsverfahren gehen, um an einen vollstreckbaren Titel zu gelangen.
Gehen wir einen Schritt heraus aus der Unternehmerperspektive und beschäftigen wir uns mit den Risiken aus dem privaten Umfeld.
Eine ähnlich durchschlagende Wirkung auf Immobilieneigentum haben Ehepartner und Kinder im Falle eines gemeinsamen oder ererbten Eigentums. Obwohl Teilungsversteigerungen nur einen Bruchteil der Versteigerungen ausmachen, ist es der Typ Zwangsversteigerung, der ähnlich leicht gestartet werden kann wie es sonst nur das Finanzamt kann. Es braucht im Grunde nicht einmal das von uns in der Artikelüberschrift proklamierte Blatt Papier. Ein im Grundbuch als Eigentümer aufgeführter Ehepartner / aufgeführtes Kind kann ohne Angabe von Gründen (!) die Teilungsversteigerung anberaumen lassen.
Die Folge sind zwar nur äußerst selten Kreditkündigungen, aber die negative Presse und damit eine andere Art „Erpressung“ lassen sich kaum vermeiden, wenn man unvorbereitet in das Szenario gerät.
Lassen wir nun auch die familiäre Seite außen vor – es gibt dort unzählige Beispiele aus unserer Praxis, die aus familiären Anlass zu dem Verlust von viel Geld geführt haben. (man denke dabei an Kinder, die einen wenig lauteren Ehepartner heiraten, oder an die Sozialkassen, die einen zur Kasse bitten weil der verstoßene Sohn zum Pflegefall wird)
Das größte Risiko geht derzeit durch unsere Politik aus. Vermögensabgabe und Lastenausgleich sind Begrifflichkeiten, die man mehr und mehr wahrnimmt im Kontext mit den Unmengen an Schulden, die unser Staat seit 2008 aufgenommen hat. Gleichwohl ob man die Lehmannkrise, die Finanzkrise, die Coronakrise oder jetzt aktuell die Ukrainekrise als Anlass nimmt – das Ergebnis läuft darauf hinaus, dass wir alle das entweder „freiwillig“ durch höhere Steuersätze oder unfreiwillig durch irgendwelche Abgaben, Kredite, Bürgschaften oder Ähnliches abgelten.
Während wir liquide Vermögenswerte noch relativ schnell verschwinden lassen könn(t)en, so werden wir Immobilieneigentümer andere Vorsichtsmaßnahmen treffen müssen. Dabei ähneln die Schutzmaßnahmen denen, die man auch gegenüber beruflichen und privaten Risiken trifft, wenn man im Rahmen einer Asset Protection seine Immobilie(en) schützt. Dabei ist der haptische Schutz nur ein Faktor – viel wichtiger und entscheidender ist das Wissen, wie generell Gläubiger im Rahmen einer Zwangsversteigerung den Druck so hoch halten können, um die Forderungen beglichen zu bekommen. Kennt man die Regeln und ist man vorbereitet, laufen alle Gläubiger gegen die sprichwörtliche Betonmauer.
Oft genug kommen wir im Laufe unseres Lebens in seine Situation, die einen Zugriff von Gläubigern an den Immobilienbesitz ermöglicht. Gleichwohl, ob die Immobilien in einer Stiftung, einer Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft gehalten werden. Familie und das Finanzamt durchdringen jede Konstruktion, wenn keine angemessenen Vorbereitungen getroffen werden. Gesetzliche Fristen bedingen, dass derlei Schutzvorkehrungen getroffen werden müssen(!), wenn keine Wolke am Himmel zu sehen ist. In dem Moment, wo man sich am sichersten fühlt, ist es Zeit eine Asset Protection durchzuführen.